Para obtener beneficios en el sector inmobiliario se deben conocer y dominar múltiples factores. Uno de los primeros que debemos tener claro es la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado de un inmueble. Confundir estos términos nos puede llevar a no pocos problemas administrativos y por ello, hoy queremos detallar claramente qué significan y cuáles son las principales diferencias entre los mismos. Pero, para comenzar conozcamos en qué consiste cada uno de estos conceptos.
Qué es el valor catastral de una vivienda
El valor catastral es el valor administrativo asignado por el catastro a los bienes rústicos, urbanos y de características especiales de todo el territorio nacional. Sobre este valor administrativo es sobre el que se desarrollan los impuestos que deberás pagar por la vivienda, como por ejemplo el IBI. Para calcular el valor catastral se tienen en cuenta detalles como el lugar donde se encuentra la vivienda; las características que posee el suelo y la construcción; el coste del suelo en esa zona; la calidad del lugar o la antigüedad de la vivienda.
El valor catastral nunca será superior al valor del mercado de la misma vivienda y solo podrán consultarlo los propietarios de dicha vivienda y aquellas personan o entidades oficiales que cuenten con permiso para ese acceso.
Qué es el valor de mercado de una vivienda
El valor de mercado, conocido también como valor venal (VN), es el precio que puede alcanzar una vivienda en una operación de compraventa en un momento determinado. Este precio se utiliza únicamente para el acto de compra y venta de la propiedad, pero puede cambiar con el paso del tiempo o cuando se realice alguna modificación de la vivienda.
Para determinar el valor de mercado una de las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España analiza la ubicación, las calidades, la conectividad, la eficiencia energética o la antigüedad y conservación. Es muy importante contar con un tasador oficial que te dará el precio real. En la mayoría de los casos, si el comprador trae su propio tasador, el precio que ofrecerá será mucho más bajo.
Diferencias ente valor catastral y de mercado
La diferencia más clara entre los dos términos es que el valor de mercado es el más alto y es el que utilizaremos para vender la propiedad y el valor catastral nos sirve para saber y contabilizar los impuestos que recaen sobre la vivienda. Siendo esta la diferencia más evidente existe, también hay otras no menos importantes que analizaremos a continuación.
- Quien realiza la tasación. En el caso del valor catastral, son los técnicos del Catastro quienes medirán la valía de este inmueble. Por su parte el valor de mercado se obtiene mediante tasación inmobiliaria realizada por los profesionales del sector.
- Usos del valor catastral y el de mercado. El valor catastral se utiliza como referencia del importe mínimo de venta y de la capacidad patrimonial de la persona. Por eso, las distintas administraciones públicas (ayuntamientos, comunidades autónomas y Hacienda) lo utilizan para establecer impuestos como el IBI, el IRPF o los impuestos sobre sucesiones o donaciones, entre otros. Por su parte, el valor de mercado es un indicador del precio de compraventa de los activos inmuebles, según la situación coyuntural del mercado, en un momento concreto. Se usa en tasaciones o valoraciones para compras o ventas, garantías hipotecarias de operaciones de crédito o préstamo y también en herencias, divorcios o disolución de sociedades, para obtener una estimación actualizada de la valía de los bienes a repartir. Es específico para la situación temporal en que se realiza.
- Cómo se comportan ante la fluctuación. Solamente el valor de mercado se verá afectad por la fluctuación del país que siempre tendrá tendencia ascendente o descendente. Por su parte, el valor catastral se mantiene fijo independientemente de las subidas o bajadas que experimenten los precios.
- Venta o compra de viviendas. A la hora de vender un bien inmueble el precio lo dará el valor de mercado. En este caso el valor catastral solo nos sirve como referencia del valor mínimo de venta, pues, como hemos dicho anteriormente, el valor de mercado siempre debe superar el valor catastral, para garantiza ante la administración pública que se ha alcanzado el precio límite con el que asumir los impuestos.
- Cálculo de las plusvalías. Tanto el valor catastral como el de mercado nos pueden ayudar a conocer en qué medida se ha revalorizado un activo inmobiliario y así determinar los beneficios que se pueden obtener con la venta o alquiler de una vivienda. En el caso del valor catastral nos puede servir de referencia para conocer, por ejemplo, en qué áreas está creciendo la población y por lo tanto, se prevé la creación de nuevas infraestructuras, servicios y transportes. Si invertimos en estas zonas las plusvalías serán mayores. De igual modo, el valor de mercado es muy útil para medir la plusvalía que podemos obtener del arrendamiento de un inmueble como consecuencia de su revalorización a lo largo del tiempo.
