Los estatutos de las comunidades de vecinos establecen y regulan los derechos y obligaciones de todos y cada uno de los propietarios de las viviendas o locales comerciales de un inmueble. Regulados por la Ley de Propiedad Horizontal, nunca podrán ser contrarios a esta. Aunque dicha ley no obliga a las comunidades a elaborar sus estatutos, de hacerlo, tanto para su redacción como para la revisión o modificación, necesita del acuerdo unánime de todos los propietarios. Un acuerdo al que se llegará en Junta General de vecinos. Los estatutos serán válidos tanto para los actuales dueños de pisos y locales como para los futuros.
Como hemos visto, los estatutos no son una obligación legal, pero sí es muy recomendable y su uso se ha generalizado, pues regula el régimen de convivencia y es de gran utilidad a la hora de llegar a acuerdos sobre los espacios comunes, servicios, gastos, seguros, administración, las limitaciones o todo aquello que pueda afectar a todos los propietarios o usuarios de un determinado inmueble.
Quién elabora los estatutos de la comunidad de vecinos
Los propietarios de las viviendas y locales serán los responsables de determinar las cláusulas de cada estatuto que deberán ser acordadas unánimemente. Para hacerlo, determinarán los objetivos del estatuto y las necesidades de la comunidad tanto en el presente como en el futuro.
También con el acuerdo de todos, pueden contratar a un experto en la materia que los elabore y aconseje sobre qué se debe incluir en dicho estatuto.
No es obligatorio que se inscriban en el Registro de la Propiedad, pero, si de manera voluntaria se ha decidido constituirlos, lo lógico es que se inscriban, pues así los propietarios podrán beneficiarse de las ventajas de dicho registro. Por ejemplo, en el caso de que alguien adquiera un local o vivienda en el futuro, quedará directamente afectado por estos sin necesidad de más acuerdos ni votaciones. En caso contrario, el nuevo propietario no tendrá por qué responder ante dichos estatutos.
Contenido de un estatuto
Aunque cada estatuto responde a los intereses, necesidades y circunstancias de los propietarios de cada inmueble, lo cierto es que suelen ser muy similares. Por ello, podemos decir que hay contenidos comunes tales como los datos de identificación del inmueble, las obligaciones de pago de las cuotas, las limitaciones sobre las actividades de pisos y locales o sobre el uso de espacios comunes, las reglas para fortalecer las normas de convivencia o la manera de constituir o modificar el documento. Capítulo aparte merecen los derechos y obligaciones que afectarán a todos los propietarios:
- Derechos: libertad de uso y disfrute de la comunidad; posibilidad de negarse a pagar las obras que no sean imprescindibles para el mantenimiento del edificio; participación activa en las juntas y reuniones o la posibilidad de realizar reformas en su propiedad, siempre y cuando no perjudiquen al inmueble o al resto de los vecinos.
- Obligaciones: los propietarios se comprometen a mantener correctamente tanto su vivienda como las zonas comunes; estarán al corriente de los pagos de las cuotas; evitarán ruidos en los horarios establecidos; no acapararán una zona común, permitirán la entrada de operarios en su propiedad si es necesario hacer obras comunes; informarán a la comunidad en caso de que su propiedad cambie de dueños y estarán dispuestos a ser presidentes de la Comunidad en el futuro.
Dónde puedo consultar los estatutos de mi comunidad de propietarios
Tanto si compras una casa nueva como si tienes dudas sobre el funcionamiento o cualquier incidencia en tu comunidad, puedes y debes consultar los estatutos. Normalmente, se incluyen en la escritura de compraventa de la vivienda o en la escritura de la propiedad horizontal, pero en caso de no tener estos documentos, solo tenemos que solicitarlos al presidente o al administrador de la comunidad, que tienen la obligación de facilitarnos una copia o al menos de informar del alcance de los estatutos a cualquier vecino que así lo solicite.
Se puede dar el caso de que no cuenten con estos documentos. Entonces deberás acudir al Registro de la Propiedad donde está inscrita tu finca.
Cómo se modifican los estatutos
Para modificar los estatutos de una comunidad de propietarios se debe de seguir los mismos pasos que en el caso de la constitución de dicho documento. El administrador de fincas o el presidente de la comunidad convocará una junta extraordinaria donde se expondrán los puntos que se quieran modificar y se solicitará su aprobación por parte de los propietarios. Un acuerdo al que siempre se ha de llegar por unanimidad. Si los estatutos están inscritos en el Registro de la Propiedad, se procederá a inscribir los cambios en dicho organismo.
En el caso de que los propietarios quieran modificar solo las normas de convivencia de una comunidad, no será necesario convocar una junta extraordinaria ni que estas modificaciones sean aprobadas por unanimidad. Para que sean válidas, bastará con una junta ordinaria y un acuerdo por mayoría simple.
