La actual Ley Hipotecaria entró en vigor el 16 de junio de 2019. Este nuevo ordenamiento, entre sus claves, presta un mayor número de herramientas para proteger al cliente frente a las entidades financieras. Hoy, vamos a detallar de manera sencilla, algunas de las novedades de esta ley que afectan a nuestros clientes.
Nuevo reparto de los gastos hipotecarios
Al formalizarse una nueva hipoteca, los impuestos y gastos que esta conlleva, quedan repartidos de esta manera, beneficiando así al comprador:
| BANCO | CLIENTE |
| AJD | Tasación |
| Notaría | Copia de escritura |
| Gestoría | |
| Registro | |
| Copia de escritura |
Mayor protección para el consumidor
- El cliente tiene más información. El banco debe entregar una información muy exhaustiva a consumidor y notario a través de un medio telemático para su verificación. La información deberá ser entregada en un plazo de al menos 10 días antes de la firma de la hipoteca para garantizar que su contenido se ajusta en forma y contenido a la ley.
- Comprobación ante notario previamente a la firma del préstamo, verificando que el cliente ha recibido toda la información necesaria.
- No pueden existir cláusulas abusivas.
- Nulidad de cláusulas ilegales como las denominadas cláusulas suelo.
- Aparición de nuevas entidades acreditadas de resolución de litigios, agilizando así la resolución de quejas y reclamaciones.
Abaratamiento de la amortización anticipada
El banco únicamente tiene derecho a cobrar una comisión de amortización parcial o total, si le genera una pérdida financiera. Existen varios límites de dicha comisión, dependiendo si la hipoteca es fija o variable.
Variable:
- 0,25% durante los 3 primeros años del préstamo.
- 0,15% durante los 5 primeros años de vida del contrato.
Fija:
- 2% durante los primeros 10 años
- 1,5% durante el resto del plazo.
Incentivos para cambiar a hipoteca fija
Si dicho cambio tiene lugar durante los 3 primero años del contrato, la comisión máxima que se puede cobrar es del 0,15%.
Mayor libertad para cambiarse de banco
Si en el proceso de subrogación de una hipoteca el banco hace una oferta igual o mejor a la de otra entidad, el cliente ya no está obligado a aceptarla. Dicho de otra manera: tiene libertad para elegir el banco que mejor se adapte a sus necesidades.
Mínimo 12 cuotas impagadas para que se embargue la casa
El banco tendrá el derecho de comenzar los trámites legales para el embargo una vez se hayan incumplido el pago de 12 cuotas.
- Durante la primera mitad del plazo: 12 cuotas impagadas
- Durante la segunda mitad del plazo: 15 cuotas impagadas.
Limitación a los productos vinculados
Los bancos tienen prohibido obligar al cliente a que contrate otros productos para acceder a sus hipotecas, como por ejemplo los seguros hipotecarios, planes de pensiones o tarjetas de crédito.
Sin embargo, sí que pueden ofrecer bajadas de otras comisiones a cambio de la contratación de algunos de sus productos.
Hay 2 excepciones:
- El banco puede exigirte la contratación de un seguro de daños y/o seguro de vida o de protección de pagos, pero puede ser con cualquier empresa.
- Pueden vincular a la hipoteca productos que, bajo la revisión del Banco de España, beneficien al cliente.
Prohibición de cláusulas suelo
- Queda prohibido la aplicación de un interés mínimo en hipotecas a tipo de interés variable.
- Tampoco pueden considerar el Euribor al 0% cuando es negativo.
- Tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.
Regulación de hipotecas multi divisas
Aquellos que tengan un préstamo con otras monedas, pueden cambiarlas a euro siempre que quieran.
El banco estará obligado de informar al cliente siempre que se produzcan aumentos del coste de la deuda originados por la revalorización de la divisa extranjera contra el euro. Si estas condiciones se incumplen, el contrato quedará nulo.
Mayor control sobre los intermediarios financieros
- Tanto el Banco de España como las Comunidades Autónomas, tienen que tener un registro de los intermediarios
- No pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso.
- Su comisión de intermediación debe reflejarse en la TAE del préstamo y no debe ocultarse.
Por tanto, la principal consecuencia de la nueva Ley Hipotecaria es que ahora los bancos tienen mayor prudencia a la hora de conceder hipotecas, ya que asumen un mayor riesgo por las causas mencionadas en los puntos anteriores: tienen más costes que antes no pagaban, no pueden ejecutar la hipoteca hasta que se alcance un mínimo de 1 año de impago o la disminución de las comisiones de amortización anticipada.
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